FICAP Arcos I
Fideicomiso de Inversión de Capital Privado
FICAP para inversión inmobiliaria diversificada en México, administrado por Finco Arcos. Estrategia value-add en residencial vertical, comercial / usos mixtos e industrial nearshoring, con un Comité de Proyectos riguroso y disciplina de capital.
Por qué México, por qué ahora
Confluencia única de demanda estructural, viento de cola macro y un mercado fragmentado esperando consolidación profesional.
Déficit habitacional
8.5M de viviendas requeridas en México al 2030 según CONAVI.
Nearshoring
USD 35Bn de IED en 2024 impulsando vivienda media e industrial logístico.
Tasas a la baja
Banxico inicia ciclo de recortes — múltiplos inmobiliarios al alza.
Mercado fragmentado
Top 10 desarrolladores < 15% de market share. Oportunidad de consolidación.
Tres clases de activo, un solo vehículo
Cada oportunidad atraviesa el mismo Comité de Proyectos bajo criterios financieros, de mercado y de responsabilidad social.
Residencial vertical & multifamily
Vivienda media y media-alta y proyectos build-to-rent en corredores con demanda demostrada.
Comercial / usos mixtos
Plazas con inquilinos ancla nacionales o regionales y desarrollos mixed-use con vocación de barrio.
Industrial / nearshoring
Naves logísticas, last-mile y parques en plazas con dinamismo industrial y de manufactura.
Ciclo de vida de cada proyecto
Originación
Pipeline propietario y red local en cada plaza.
Análisis
Modelo financiero, due diligence y validación bancaria.
Comité
Aprobación bajo criterios financieros, de mercado y RSC.
Ejecución
Construcción, comercialización y estabilización ≤ 36 meses.
Pipeline en análisis
Oportunidades activas dentro del proceso del Comité de Proyectos. Ninguna ha sido aprobada ni comprometida; los ejemplos son ilustrativos.
Criterios de selección
Cada oportunidad se evalúa con el mismo rigor antes de comprometer un solo peso del vehículo. Solo los proyectos que cumplen los tres pilares avanzan a inversión.
Financieros
- TIR ≥ 15%Tasa Interna de Retorno proyectada apalancada, neta de comisiones, en MXN, con stress test ±200 pb.
- Aprobación bancariaEl proyecto debe contar con aprobación de un banco o institución financiera mexicana (línea puente o crédito de construcción).
- Apalancamiento ≤ 50%Loan-to-Value / Loan-to-Cost máximo del 50% sobre Precio de Venta o Valor Comercial. DSCR ≥ 1.25x.
- Plazo ≤ 36 mesesPlazo máximo de ejecución de 3 años desde primer desembolso hasta estabilización o salida.
- Skin in the gameEquity contributivo del Administrador (Finco Arcos) ≥ 5% por proyecto, alineando intereses.
- Ruta de salida definidaEstrategia de salida pactada al cierre: venta retail, venta institucional o refinanciamiento permanente.
Mercado
- Estudio de mercado positivoEstudio independiente con conclusiones favorables sobre absorción, precios y comparables locales.
- Ubicación AAACorredores consolidados, conectividad, demografía objetivo y plusvalía sostenida para el tipo de activo.
- Estacionamiento adecuadoCumple o excede la norma local para la tipología y el segmento de usuarios.
- Inquilinos reconocidosPara retail / mixed-use: cadenas nacionales o reconocidas localmente, con cartas de intención previas al cierre.
- Análisis competitivoMapeo de oferta competitiva en radio relevante (1–3 km según tipología).
- Permisos en estado avanzadoFactibilidades, uso de suelo y permisos resueltos o en estado avanzado antes del primer capital call.
Responsabilidad Social
- Certificación EDGE AdvanceCumplimiento con EDGE Advance del IFC (Banco Mundial): ≥ 40% de eficiencia en energía, agua y materiales.
- Mejora del entornoImpacto positivo demostrable en la zona de influencia: espacio público, movilidad y plusvalía colateral.
- Cumplimiento ambientalEstudios de impacto ambiental, manejo responsable de residuos de construcción y proveedores con buenas prácticas.
- Inclusión localInclusión laboral en obra y proveeduría local cuando es factible, con prácticas de seguridad y trabajo digno.
¿Cuánto podría rendir mi participación?
Modela tu participación en FICAP Arcos I bajo distintos escenarios. Los resultados son ilustrativos con base en los supuestos del vehículo y la cascada de distribuciones (European waterfall).
Mínimo $1,000,000 · Ticket mínimo (Min. Commitment)
$2,500,000
Curva de retorno acumulado (J-Curve)
Inversión: $2,500,000Cascada de distribución (European waterfall)
Fideicomisarios 87% / Administrador 13%Cómo se reparten los rendimientos
Estructura económica European waterfall que prioriza al fideicomisario y alinea al Administrador con el desempeño del vehículo.
Preferred Return
El fideicomisario recibe primero el retorno preferente del 8% TIR antes de cualquier reparto al Administrador.
Catch-up del Administrador
Una vez alcanzado el hurdle, el Administrador recibe distribuciones aceleradas hasta llegar a la proporción objetivo.
Carried Interest
El residual de utilidades se distribuye 80% a los fideicomisarios y 20% al Administrador, alineando intereses.
Un vehículo institucional, transparente y fiscalmente eficiente
Fideicomiso privado mexicano
Constituido bajo el artículo 381 LGTOC con institución fiduciaria mexicana (banco de primer orden).
Capital privado, transparencia fiscal
Estructurado como Fideicomiso de Inversión de Capital Privado para alinear al Administrador y dar transparencia fiscal a los fideicomisarios.
Constancias nominativas
Los fideicomisarios reciben constancia de derechos no negociable y no inscrita en el RNV.
Sociedades promovidas mexicanas
≥ 80% del patrimonio invertido en partes sociales de SPVs mexicanos por proyecto.
Las constancias de derechos fideicomisarios no son valores en términos de la LMV ni se inscriben en el RNV. La presente comunicación es informativa y se dirige nominativamente a un grupo determinado de personas conforme al artículo 8, fracción II de la LMV.
Visibilidad institucional, en tiempo real
Plataforma propietaria donde cada fideicomisario monitorea el desempeño de su capital, el avance físico y financiero de cada proyecto, y accede al data room completo cuando lo desee.
12+ años originando, estructurando y operando
Términos del vehículo
Construyamos FICAP Arcos I juntos
Agenda una sesión privada con el equipo de Investor Relations de Finco Arcos. Acceso al Data Room completo bajo NDA.
Comunicación informativa privada · Art. 8 fr. II LMV · No constituye intermediación con valores ni oferta pública.